本以為是撿個大便宜
低價拿下法拍房
輕松實現(xiàn)住房夢
可沒想到
看似幸運的背后
卻是一連串的麻煩
誰該為物業(yè)費買單？
2023年，小李經(jīng)司法拍賣競得福建省廈門市海滄區(qū)的一處房產(chǎn)，原房主為小王。在成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向小李催收物業(yè)相關(guān)欠費。小李向物業(yè)公司交清自己成為業(yè)主之后的相關(guān)欠費后，拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費用。經(jīng)催要無果，物業(yè)公司將小李和原房主小王一并訴至福建省廈門市海滄區(qū)人民法院。
庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，物業(yè)費、水、電等欠費以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費均由買受人承擔(dān)，具體費用請競買人于拍賣前自行到相關(guān)單位查詢了解，與拍賣人無涉。
現(xiàn)房主小李認為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚是跟拍賣人無涉，而非與原房主小王無關(guān)。同時，其與物業(yè)公司不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與小王也不存在合同的約定。而且，原房主小王自取得產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)，空置房不用交納物業(yè)費。于是小李請求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請求。
原房主小王認為，自己未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至未與物業(yè)公司簽署合同，故其和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。而且，小李自愿參加司法拍賣，視為對《拍賣公告》的同意，對查詢案涉房屋相關(guān)欠費情況具有慎重義務(wù)?！杜馁u公告》中明確說明了物業(yè)費、水費、電費以及法律規(guī)定明確或不明確的稅費均由買受人承擔(dān)，故其不需要承擔(dān)連帶責(zé)任。
法院：現(xiàn)房主支付物業(yè)欠費
原房主承擔(dān)連帶清償責(zé)任
法院審理后認為，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)主張相應(yīng)物業(yè)費用。
案涉房屋所欠費用產(chǎn)生于小王作為房屋產(chǎn)權(quán)人期間，小王對案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，案涉房屋是否空置并不影響小王支付相關(guān)物業(yè)費用。小李以案涉房屋空置為由，主張減免物業(yè)管理費用缺乏法律依據(jù)。同時，案涉房屋的《拍賣公告》明確載明，拍賣標的物所涉及的物業(yè)費等欠費均由買受人自行查詢了解并承擔(dān)。小李以自愿參與競拍的積極行為表明了對《拍賣公告》相關(guān)條款的接受和同意，表明其認可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負擔(dān)，同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費用的責(zé)任。
而且，由于《拍賣公告》具有公開性，客觀上會產(chǎn)生溢出效應(yīng)，會使相關(guān)債權(quán)人由此推定買受人接受并同意《拍賣公告》中的相關(guān)條款，進而對此產(chǎn)生信賴。在實際行動中，物業(yè)公司未對該信賴預(yù)期下的權(quán)利主張予以放棄或擱置，而是提出了直接訴訟請求。因此，小李在《拍賣公告》載明物業(yè)費、水、電等欠費由買受人承擔(dān)的情況下，以參與競拍的實際行為表明同意，構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)對小王就案涉房屋應(yīng)支付的物業(yè)管理相關(guān)欠費承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
法院判決：現(xiàn)房主小李應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)欠費，小王對小李應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。福建省廈門市中級人民法院二審維持上述判決。
法官：法拍房雖好，
謹慎小心不可少
近年來，法拍房的交易熱度持續(xù)上升。對于買受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或權(quán)利負擔(dān)。因此，與法拍房相關(guān)的糾紛也隨即產(chǎn)生，涉及較多的就是支付案涉房屋清欠的物業(yè)服務(wù)費用問題。本案中，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百五十二條的規(guī)定：“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)?！惫?，現(xiàn)房主小李因競得案涉房屋從而構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)和原房主小王對案涉房屋的相關(guān)物業(yè)欠費承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
雖然法拍房往往能低于市場價成交，為購房者提供了“撿漏”的絕佳機會，但法拍房本身可能存在相應(yīng)的風(fēng)險。建議購房者在競拍前全面了解標的房屋狀況，如到物業(yè)公司查詢標的房屋欠費情況、向執(zhí)行法院詳詢標的房屋現(xiàn)狀、到標的房屋內(nèi)部及周邊進行全面評估等，做到心中有數(shù)。
原文轉(zhuǎn)自：
2025年02月25日 16:01